שיינר נ' גניה וילמובסקי ז"ל ואח'

פסק דין - הנתבעת 2 ובהודעת צד ג'

לפני תביעה כספית על סך של 772,729₪, להשבת כספים ששילם התובע בגין דירה שרכש מאת הנתבעת 1 ואשר רישומה התנהל אצל הנתבעת 2. כמו כן, לפניי הודעת צד ג' ששלחה הנתבעת 2 אל צדדי ג'.

תמצית עיקרי העובדות הרלוונטיות

התובע רכש ביום 9.12.87 מהנתבעת 1 את זכויות החכירה שלה בדירה ביפו ושילם לה את מלוא התמורה, כבר במעמד החתימה על החוזה. התובע עשה כן, מבלי לברר תחילה אם הנתבעת 1 הנה אכן רשומה אצל הנתבעת 2 כבעלת הדירה. הנתבעת 2 (להלן: "עמידר"), שימשה בזמנו כמעין מרשם זכויות, באשר המקרקעין טרם הוסדרו והדירה לא הייתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין.

בעת רכישת הדירה על ידי התובע, זו עדיין הייתה רשומה על שם הבעלים המקוריים (להלן: "ישעיהו"), שמכרו קודם לכן (ביום 28.1.87) את הדירה לנתבעת 1 (להלן: "העסקה הראשונה"). עובדה זו נודעה לתובע, כחודש לאחר רכישת הדירה ולאחר שכבר שילם את מלוא תמורתה. עמידר סירבה לרשום את עסקת המכר שבין התובע לנתבעת 1 (להלן: "העסקה השנייה"), תוך שהיא מציינת במכתבה מיום 2.5.88 אל עו"ד שלמה שוטון, שייצג את הנתבעת 1 בעסקה הראשונה, כי רק לאחר השלמת רישום העסקה הראשונה בין ישעיהו ולבין הנתבעת 1, תירשם העסקה השנייה שבין התובע ולבין הנתבעת 1.

בשלב זה (25.12.88) ועוד לפני שנרשמו זכויותיו של התובע בדירה ואף טרם השלמת רישום הזכויות על שם הנתבעת 1, חתם התובע על חוזה למכירת הדירה לאחיה של הנתבעת 1. דא עקא, עסקה זו לא יצאה אל הפועל בשל אי תשלום התמורה על ידי הקונה, אשר חתם על תצהיר ביטול עסקה בחודש מרץ 1990.

בנסיבות אלה ובשלב זה, פעל התובע מול הנתבעת 1, כדי שזו תספק לעמידר את כל המסמכים הדרושים לצורך השלמת העסקה הראשונה ורישום הדירה על שמה. דא עקא, הנתבעת 1 לא שיתפה פעולה, כך שנמנע מהתובע לרשום את זכויותיו בדירה אצל עמידר. בשלב זה, התובע זנח למשך שנים ארוכות את הניסיונות לרישום הדירה על שמו. התובע גם לא פעל מעולם לתפיסת החזקה בדירה.

בינתיים (בשנים 1993 ו-1996), התקבלו אצל עמידר הסכם ותצהיר, שנחזו להיות חתומים על ידי ישעיהו ועל ידי הנתבעת 1, בדבר ביטול העסקה ביניהם. לאחר מכן, בשנת 1998, התקבל אצל עמידר דיווח על עסקת מכר חדשה שבין ישעיה ולבין רוכש ששמו אבולעפיה חאלד. בשנת 2002 הומצאו לעמידר אישורי מס לגבי ביטול העסקה הראשונה שבין ישעיהו לנתבעת 1 ולגבי מכירת הדירה מישעיהו לאבולעפיה.

כאשר התעניין התובע שוב בדירה, לראשונה בסוף שנת 2007 ולאחר כ-17 שנה מאז שפנה בפעם האחרונה אל עמידר בעניין זה, הסתבר לו כי העסקה הראשונה שבין ישעיהו לנתבעת 1, בוטלה והדירה כבר נמכרה על ידי ישעיהו לאחר (אבולעיפה).

ניסיון התובע למנוע את השלמת העסקה על שם אבולעפיה ולקבל את הצהרת בית המשפט המחוזי לפיה הדירה שלו, כשל, עת הסתבר כי הדירה אף נמכרה פעם נוספת (בחודש יוני 2008), הפעם על ידי אבולעפיה ולרוכש ששמו סכיס. בנסיבות אלה, בית המשפט המחוזי המליץ לתובע למחוק את תביעתו וכך נעשה.

כאן המקום לציין כי במסגרת תביעתו הנ"ל צירף התובע תצהיר של הנתבעת 1, בו היא מצהירה כי מעולם לא ביטלה ולא הסכימה לביטול העסקה עם ישעיהו וכי מעולם לא חתמה על כל תצהיר בנושא זה, כך שלטענתה, החתימה שמתנוססת על תצהיר ביטול העסקה שהועבר אל עמידר, אינה אלא זיוף.

את תביעתו הנוכחית הגיש התובע בחודש ינואר 2010 ובה עותר הוא לחייב את הנתבעת 1 ואת עמידר, להשיב לו את הכספים ששילם בגין הדירה, בצירוף ריבית והצמדה. טענתו העיקרית כלפי עמידר הנה כי זו התרשלה, שעה שלא רשמה מעין הערת אזהרה בתיק הדירה, לפיה נערך הסכם מכר בין התובע ולבין הנתבעת 1 ושעה שאישרה את ביטול העסקה הראשונה ללא ידיעתו או הסכמתו. התובע טוען כי לו הייתה רושמת עמידר הערה כאמור, לא ניתן היה לבטל את העסקה הראשונה ללא ידיעתו ועל ידי כך לשמוט את הקרקע תחת העסקה שביצע. התובע שהגיש (תחילה) את התביעה גם כנגד הנתבעת 1, החליט למחוק את התביעה כנגדה, לאחר שזו נפטרה והסתבר כי לא הותירה נכסים כלשהם, מהם ניתן יהיה להיפרע.

עמידר מנגד, מעלה שורה של טענות ובין היתר, מלינה על השיהוי העצום בפניית התובע לבית המשפט, כמו גם על רשלנותו שלו ואשמו התורם המוחלט, בין היתר, עת שילם את מלוא התמורה בטרם הבטיח את רישום הזכויות על שם הנתבעת 1 ומשלא וידא לפני רכישת הדירה כי זו רשומה על שם הנתבעת 1. כן טוענת עמידר כי לא הייתה מחויבת לרשום כל הערה בגין העסקה הראשונה, כשם שלשכת רישום המקרקעין עצמה אינה עושה בנסיבות דומות (כאשר מדובר למעשה בהערת אזהרה על גבי הערת אזהרה). יצוין כי עמידר הגישה הודעת צד ג' כנגד ישעיהו ולאחר שבית המשפט אישר לה לבצע תחליף המצאה, לא הוגש כתב הגנה על ידי הנ"ל, כך שעמידר זכאית לפסק דין בהעדר הגנה בהודעת צד ג'.

דיון

מחדלי התובע והקשר הסיבתי שלהם לנזקו

רכישת הדירה בטרם בירור מי הבעלים הרשום שלה

נדמה כי לא יכולה להיות מחלוקת כי נפלו מחדלים מהותיים בהתנהלות התובע ביחס לעסקת המכר. התובע בחר לחתום על חוזה המכר עוד לפני שוידא אם הנתבעת 1 רשומה אצל עמידר כבעלים של הדירה. ראה בעניין זה תצהיר העדות הראשית של התובע (ס' 2 ב', 5 א', ו-8 א'), ממנו עולה כי ביום 6.12.87 נשלח מכתב מאת פרקליטו בקשר לכך, ביום 9.12.87 ועוד בטרם קיבל תשובה מעמידר, חתם התובע על הסכם המכר, כאשר רק ביום 29.12.87, בעקבות תשובת עמידר, הסתבר לתובע כי הדירה אינה רשומה על שם הנתבעת 1.

זהו, אם כן, מחדלו הראשון של התובע אשר לו אחראי ככל הנראה בא כוחו אשר לפי עדות התובע וגם מטבע הדברים טיפל בכל האספקטים המשפטיים של העסקה. נדמה כי כל עו"ד מתחיל יודע ולכל הפחות צריך לדעת, ועל אחת כמה וכמה עו"ד מנוסה, כי תנאי ראשון לחתימה על עסקת מכר במקרקעין, הינו עריכת בדיקה שמטרתה לוודא שהמוכר אכן רשום כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין או אצל החברה המשכנת כאשר עסקינן במקרקעין לא מוסדרים.

מחדלו של התובע בנקודה זו מתעצם לנוכח העובדה שבהסכם המכר, עליו הוא חתום, קיימת הצהרה מפי הנתבעת 1, על-פיה היא: "...הנה החוכרת הרשומה של הדירה..." (ראה ה"הואיל" הראשון של המבוא להסכם) וכי: "זכויות החכירה הועברו על שמה במינהל ובחברה המשכנת עמידר" (ס' 2 ג' להסכם). התובע קיבל הצהרה זו מבלי שלוותה היא באסמכתא כלשהי, כגון אישור זכויות מעמידר. כמו כן, משמעות הדבר היא כי התובע לא התכוון לבצע את העסקה בידיעה שהנתבעת 1 טרם נרשמה כבעלים בעמידר ומתוך כוונה שהדבר יטופל לאחר החתימה. עובדה זו הופכת את התנהלותו לרשלנית עוד יותר, כאמור.

לא בכדי כנראה, בחר התובע שלא להתייחס לעניין זה בתצהירו, וזאת משידע כי כשל בהתנהלותו כאן. כאשר נחקר על כך, סיפק התובע תשובה תמוהה כשלעצמה (עמ' 11, ש' 19 – 21), לפיה לא היה לו עניין לדעת מי הבעלים של הדירה וכי הנושא כולו היה באחריות עורך-דינו. אמנם, הטלת אחריות על עורך-דינו של התובע, נראית לי בנסיבות העניין הגיונית, אולם יחד עם זאת, קשה לי להשלים עם כך שהתובע, איש עסקים אשר לו יותר מנכס מקרקעין אחד (ולא תלמיד תיכון...), לא מצא לנכון להתעניין בעצמו בנושא זה.